A budapesti lakáspiac nem olcsó, de még mindig verhetetlen a régióban – elemzésünk

A teljes cikk eredetileg az UNI In&Out 2025-ös nyári kiadványában jelent meg.

Egyre magasabbak a lakásárak, de régiós és európai összevetésben még mindig megfizethető Budapest. Mire számíthatnak azok, akik a fővárosban szeretnének ingatlant vásárolni vagy albérletbe költözni?

A budapesti lakáspiac az utóbbi években folyamatosan az érdeklődés középpontjában állt. Az ingatlanárak növekedése az egyetemre készülő, önálló életet kezdő diákok családjait különösen érzékenyen érinti. A jó hír azonban, hogy – bár az árak emelkednek – európai és régiós összehasonlításban Budapest még mindig kedvező helyzetben van. Lássuk, mit mutatnak a legfrissebb elemzések és mire érdemes készülni!

BUDAPEST A RÉGIÓ EGYIK LEGKEDVEZŐBB NAGYVÁROSA

Az ingatlan.com nemrégiben megjelent elemzéséből az derül ki, hogy Budapesten a használt társasházi lakások átlagos négyzetméterára már 2024 második felében átlépte az 1 millió forintos lélektani határt, azóta pedig fokozatos drágulás jellemezte a fővárosi lakáspiacot. Ez első hallásra ijesztő lehet, ha azonban a közép-európai fővárosokkal vetjük össze, Budapest továbbra is a legkedvezőbb árú nagyvárosok közé tartozik. Prágában például az átlagos négyzetméterár több mint ennek kétszerese, mintegy 2,2 millió forint, Varsóban pedig 1,5 millió forintot kell fizetni egy négyzetméterért. Pozsony is magasabb árakkal dolgozik; a magyar fővárosnál csak Bukarest olcsóbb a maga 850 ezer forintos átlagárával. Ez a régiós helyzet abból a szempontból is érdekes, hogy Budapesten átlagosan 7,8 évnyi nettó jövedelem kell egy 50 négyzetméteres használt lakás megvásárlásához, míg Prágában ugyanez 11,7 évnyi átlagkeresetet jelent, Varsóban pedig 10 évet kell dolgozni érte. Ezek a mutatók azért fontosak a magyar lakáskeresők számára, mert itthon még mindig sokkal inkább a saját lakás megszerzése az életcél, mint más nyugat-európai országokban.

EURÓPA KÖZÉPMEZŐNYÉBEN

Ha szélesebb képet nézünk és Európa nagyvárosaival hasonlítjuk össze Budapestet, akkor látható, hogy bár jelentősen megemelkedtek az árak az utóbbi években, európai viszonylatban még mindig nem nevezhető extrém drágának a magyar főváros. A Portfolio adatai szerint, míg Budapest belvárosában átlagosan 1,5 millió forintos négyzetméterárral számolhatunk, addig Párizsban és Münchenben ez 5 millió, Londonban 7-8 millió, Zürichben pedig közel 9 millió forint. Athén és Bukarest ugyanakkor olcsóbbnak számítanak Budapestnél, a legkedvezőbb árakat pedig – nem meglepő módon – a háború sújtotta Kijevben találjuk, ahol az átlagos négyzetméterár a belvárosban 700–800 ezer, a külvárosban pedig 400–500 ezer forint körül alakul. Budapest így a középmezőnyhöz tartozik, amelynek oka részben a forint gyengülésében keresendő, valamint abban, hogy a kontinensen szinte mindenütt komoly mértékű áremelkedések voltak megfigyelhetők az utóbbi években.

MI A HELYZET AZ ALBÉRLETÁRAKKAL?

Miközben az ingatlanárak folyamatosan emelkednek, a bérleti díjak terén – az albérletet kereső fiatalok örömére – éppen fordított a helyzet. A zenga.hu elemzése szerint 2025 első negyedévében Budapesten nem emelkedtek, hanem kis mértékben még csökkentek is az albérletárak, így jelenleg egy átlagos méretű, belvárosi, egyetemista élethez ideális 35-45 négyzetméteres lakás 210-240 ezer forintos havidíjjal kibérelhető. A külső kerületekben ennél nagyságrendekkel olcsóbban, akár havonta 170-180 ezer forintért is lehet megfelelő otthont találni. Ez jelentős könynyebbség lehet az egyetemi évek alatt, hiszen a lakhatás költsége a diákoknak és családjaik számára kritikus tényező.

A bérleti díjak tekintetében Budapest szintén kedvezően áll a régióban: a budapesti átlagbér 45 százalékát teszi ki egy 50 négyzetméteres albérlet, míg Varsóban ez az arány már 53 százalék, Pozsonyban pedig 57 százalék. Nyugat-Európa több nagyvárosában – például Berlinben, Bécsben, Zürichben, Londonban és Amszterdamban – a lakosság jelentős része bérlakásban él, egyes helyeken a bérlők aránya akár az 50 százalékot is eléri. A bérleti díjak tekintetében London belvárosa vezeti a listát: egy kétszobás lakás havonta több mint 1 millió forintnyi fontba kerül, megelőzve még Zürichet is. A külvárosokban persze „kedvezőbb” a helyzet, de itt is 800 ezer forint körüli összeget kell fizetni  mindkét városban. Budapest, Athén és Bukarest az olcsóbb városok közé tartoznak az albérletárak tekintetében, ugyanakkor ez nem feltétlenül jelent könnyebbséget, hiszen ezekben a városokban a jövedelmi szint is jóval alacsonyabb. „Az a tény, hogy a régiónkban a jövedelmek jelentős részét viszik el a bérleti díjak és lakhatási költségek, hozzájárulnak ahhoz is, hogy a közép-európai országokban az emberek túlnyomó többsége a saját tulajdonú ingatlanában lakik” – erősíti meg a fenti állításunkat az ingatlan.com szakértője, Balogh László is.

A teljes cikket itt olvashatod.